Покупка квартиры в пользу третьего лица: что это такое и стоит ли с этим связываться

В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

• Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
• Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
• Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.

Возложения исполнения обязательства должником на третье лицо

Процедура, предусматривающая возложение обязанностей, присущих должнику на иное, третье лицо, установлена ст. 313 ГК. Основное правило такого выполнения долга лежит в уведомлении кредитного лица со стороны должника, о том, кто выполнит возложенное поручение. В такой ситуации кредитор не имеет права отказа от принятия исполнения, соответственно такое действие не может быть признано, как ненадлежащее.

Существует ряд случаев, при которых кредитор несет обязанность по принятию долга от третьих лиц, даже в том случае, если уведомления со стороны должника не поступало. К ним относятся:

• наличие у должника просрочки по исполнению финансовых договоренностей;
• существование опасности у данного лица по утрате прав на имущество, которое является собственностью должника, что может быть в результате взыскательных процедур.

Будет признаваться, как ненадлежащее и не требующее от должника обязательного принятия такое возложение обязанностей на третьих лиц, которое не может иметь место в силу закона или наличия обязанности по личному исполнению, что определено существом долга.

Третье лицо, которое имеет законные основания для исполнения долга должника, имеет возможность выполнить возложенные действия путем внесения средств на депозитный нотариальный счет, а равно, путем проведения зачета с кредитором, о чем должно быть заключено соглашение.

Когда поручение должника исполнено, третье лицо становится носителем прав кредитора. Такие последствия регламентирует ст. 387 ГК.

Права, перешедшие к третьим лицам, не могут являться основанием для причинения ущерба первоначальному кредитору.

Одним из вариантов замены стороны в обязательственных отношениях, является смена должника. Как правило, такая замена осуществляется на лицо, которое ранее не были стороной обязательства. Именно поэтому вновь принятый субъект получил наименование третьего лица.

Третье лицо может вступить в обязательство, как со стороны должника, так и заменив кредитора. Исполнение обязательства третьим лицом разрешено на законодательном уровне.

Смена обязанного субъекта должна осуществляться с соблюдением ряда процедур. В первую очередь, это уведомление самого кредитора. Такое уведомление должно произойти в письменной форме. Кредитор, уведомленный о переходе обязанностей, должен принять исполнение. Исключением являются случаи, при которых первоначальный должник, в силу существующих правовых норм, обязан выполнить ранее возложенное обязательство лично.

Изменение должника в сфере финансовых обязательств, может не требовать уведомления кредитора. Неисполнение этой обязанности не повлечет недействительность фактического исполнения в том случае, если должник уже имеет просрочку, а также тогда, когда третье лицо уведомляет кредитора о наличии реальной опасности утраты имущественных прав первоначального должника, в ходе проведения взыскания по иным задолженностям.

Факт выполнения долга третьим лицом, является основанием для его перехода в статус кредитора по отношению к первоначальному обязанному.

В первую очередь такой причиной является невозможность фактического отделения обязанности от личности ее исполнителя.

В таком случае, обязательство стоит понимать, как личный долг. Данная индивидуализация субъекта не может прекратить своего существования до того момента, пока ценности в исполнении долга конкретным субъектом будет существовать в глазах иных заинтересованных лиц в осуществлении правоотношений, основанных на договоре.

Для того чтобы исполнение денежных обязательств со стороны третьих лиц признавалось надлежащим, при условии отсутствия уведомления кредитора со стороны лица, являющегося носителем обязанности, должно существовать одно из двух условий.

Первым из них является фактическое существование просрочки платежа, установленного финансовой договоренностью. Второе основание заключается в наличии угрозы по утрате имущества первоначального должника, причиной чему является проведение взыскательных процедур.

Об исполнении обязательства третьим лицом должен быть уведомлен кредитор.

Предлагаем ознакомиться: Инструкция заключение трудового договора

Как купить квартиру в пользу третьего лица

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

1. Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
2. Найти подходящее жилье.
3. Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
4. Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
7. Зарегистрироваться договор в реестре.
8. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
9. Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

В зависимости от ситуации порядок действий может несколько изменяться или дополняться.

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

• Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
• Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
• Договор купли-продажи (см.ниже).
• Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.

Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.

В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.

Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5) Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Документы для опеки при покупке квартиры

Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно…

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы….

Передача денег при покупке и продаже квартиры

Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи…

Покупка квартиры в ипотеку у родственников

Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки,…

Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Если потерян договор купли-продажи квартиры, необходимо сразу действовать, чтобы его…

Что лучше и выгоднее кредит или ипотека для покупки квартиры

Покупка квартиры – ответственный шаг. Зачастую у будущего владельца нет…

Ситуации, при которых используются

Обязательства с участием третьих лиц реализуются в двух случаях:

• Инициатива исходит от стороны-исполнителя в правоотношениях.
• 3-е лицо самостоятельно, по своему убеждению, произвело действия за должного.

Нормативно запретов по выполнению обязательств не участником сделки как полностью, так и в части, не установлено. Но решать, принимать ли такое исполнение или нет – исключительная прерогатива кредитора, если только случай не относится к тем, когда отказаться невозможно. Такими являются:

• Надлежаще оформленная переуступка должной стороной своих обязательств. Как правило, облачается в форму отдельного договора (поручение), который подписывается между 3-им лицом и участником первоначальной сделки, которой требуется произвести ее исполнение.
• Не участник самостоятельно выказал желание осуществить выплату за должника, если тот просрочил финансовые обязательства.
• Сторонний субъект рискует утратить права на имущественный объект обязанного, если дойдет дело до обращения взыскания при игнорировании требования надлежаще исполнить договоренности.

Если кредитор откажется принимать исполненное не контрагентом в соответствии с условиями договоренностей с должником в одном из вышеперечисленных случаев, это может быть расценено как просрочка, что даст возможность обязанному лицу заявлять притязания на возмещение понесенных убытков, а также освободит от уплаты процентов по обязательствам денежного плана за всю продолжительность просрочки. Это правило сосредоточено в 406 норме ГК РФ, и разъяснено п.20 постановления Пленума ВС РФ №54.

Иные случаи, включая те, что прямо предписаны законом и прочими правовыми актами меньшей юр. силы либо из сути обязательства вытекает необходимость личного исполнения контрагентом, кредитор имеет право безболезненно для себя отказаться от принятия исполнения, если оно не исходит от самого должника.

Кредитор может отказать или принять исполнение обязательства третьей стороной